Wenn wir vom öffentlichen Baurecht sprechen, dann bewegen wir uns in dem großen Regelwerk, das darüber bestimmt, was Du mit einem Stück Boden eigentlich anstellen darfst – und was eben nicht. Es geht um die Frage, wann gebaut werden darf, welche Grenzen gelten, wie Ordnung hergestellt wird und wo der Staat sogar ein bisschen Anschubhilfe gibt. Kurz: Das öffentliche Baurecht ist der Schiedsrichter darüber, ob ein Gebäude stehen darf, wie es genutzt werden kann, ob Du es verändern oder irgendwann wieder abreißen darfst.

Damit das Ganze nicht im Chaos endet, teilt sich das öffentliche Baurecht klassisch in zwei große Teilbereiche: das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht ist der Teil, der sich um die große Perspektive kümmert. Hier wird festgelegt, welche Vorhaben auf welchen Flächen grundsätzlich zulässig sind – also der große Städtebau.

Die Basis ist das BauGB, flankiert von verschiedenen Verordnungen wie der Baunutzungsverordnung, der Wertermittlungsverordnung und der Planzeichenverordnung.

Der wichtigste Werkzeugkasten der Gemeinden ist dabei die Bauleitplanung. Vielleicht hast Du schon einmal von zwei Plänen gehört, die sich ständig begegnen: dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Plan – eine Art Landkarte der kommunalen Zukunftsvision, geregelt in §§ 5 ff. BauGB. Der Bebauungsplan geht einen Schritt weiter: Er ist verbindlich (§§ 8 ff. BauGB) und legt fest, was genau auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Bauordnungsrecht

Während das Bauplanungsrecht also großflächig denkt, zoomt das Bauordnungsrecht ganz nah ran. Es interessiert sich weniger für das „Wo?“ und viel mehr für das „Wie?“.

Hier geht es um Gefahrenabwehr, Sicherheit und Gestaltung einzelner Gebäude.

Das Bauordnungsrecht regelt, wie ein Baugenehmigungsverfahren abläuft, welche bauordnungsrechtlichen Maßnahmen möglich sind und welche Anforderungen ein Gebäude erfüllen muss.

Eine dieser Anforderungen ist das Verunstaltungsverbot – also der simple Gedanke: „Bitte baue nichts, das aussieht wie eine Beleidigung fürs Ortsbild.“

Jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung. Alle 16 haben sich an der Musterbauordnung orientiert, die keineswegs ein Gesetz ist, aber als praktischer Leitfaden dient.

Verfassungsrechtliche Wurzeln des Baurechts

Natürlich kommt auch im Baurecht die Verfassung ins Spiel. Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG weist dem Bund im Bereich des Bodenrechts die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zu. Und weil der Bund mit dem BauGB bereits Nägel mit Köpfen gemacht hat, bleibt für die Länder im Bereich des Bauplanungsrechts kein Platz mehr für eigene Gesetze.

Ganz anders sieht es bei den Gemeinden aus: Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG garantiert ihnen das Recht, die örtlichen Angelegenheiten selbst zu regeln – und dazu gehört die Bauleitplanung. § 2 Abs. 1 BauGB wiederholt diese Planungshoheit im einfachen Recht. Zudem müssen Gemeinden beteiligt werden, wenn andere Planungsträger Maßnahmen planen, die sich auf das Gemeindegebiet auswirken können – ein Beispiel dafür ist § 9 ROG. Ein weiteres wichtiges Instrument ist das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB. Die Bauaufsichtsbehörde darf über bestimmte Vorhaben nur im Einvernehmen mit der Gemeinde entscheiden. Versagt die Gemeinde dieses Einvernehmen, dann nur aus Gründen, die sich aus §§ 31, 33-35 BauGB ergeben. Und wenn zwei Monate lang Funkstille herrscht, gilt das Einvernehmen automatisch als erteilt. Sollte die Gemeinde das Einvernehmen rechtswidrig verweigern, kann es ersetzt werden – § 36 Abs. 2 S. 3 BauGB macht’s möglich.

Beim Bauordnungsrecht ist die Lage anders: Da es sich um Gefahrenabwehr dreht, gehört es zum Polizei- und Ordnungsrecht. Die Länder haben nach Art. 70 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz – daher die vielen Landesbauordnungen.

Baurecht und Eigentum

Ohne Art. 14 GG geht es im Baurecht nicht. Die Vorschrift schützt das Eigentum und damit auch das Recht, sein Grundstück nach eigenen Vorstellungen zu nutzen. Aber: Die Freiheit endet dort, wo die Gesetze Grenzen ziehen. Diese Gesetze definieren „Inhalt und Schranken“ des Eigentums.

Wenn ein Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt, besteht ein Anspruch auf eine Baugenehmigung. Für bestehende Gebäude kann zudem ein Bestandsschutz greifen. Aber ein Freifahrtschein, überall und jederzeit zu bauen, ergibt sich aus Art. 14 GG eben nicht.