Eigentumserwerb an Grundstücken

Nun widmen wir uns dem Eigentumserwerb an Grundstücken.

Verfügungsarten

Wenn Du Dich schon mal gefragt hast, wie man rechtlich gesehen mit einem Grundstück oder den Rechten daran „jonglieren“ kann – willkommen bei den Verfügungsarten. Das Wort klingt erstmal sperrig, bedeutet aber nichts anderes, als dass man durch ein Rechtsgeschäft direkt die dingliche Rechtslage verändert.

Dinglich? Genau, das betrifft das „Wer-hat-was-an-welchem-Grundstück“-Spiel. Die Klassiker sind:

• Begründung (also der Ersterwerb, wenn ein Recht überhaupt erst entsteht),
• Übertragung (der Zweiterwerb – das Recht wandert von A zu B),
• Aufhebung (das Recht verschwindet komplett),
• Verzicht (jemand gibt ein Recht einfach auf),
• Inhaltsänderung (das Recht bleibt, aber in anderer Form).

Und ja, wenn man etwa eine Hypothek begründet, heißt das automatisch: Das Grundstück ist belastet. Klingt logisch, oder?

Begründung

Stell Dir vor, Du willst ein Grundstück mit einer Hypothek belasten. Da reicht kein Handschlag im Gartenzaun. Das Gesetz verlangt nach § 873 BGB zwei Zutaten:

• Einigung – die Parteien müssen sich einig sein,
• Eintragung ins Grundbuch – ohne das läuft gar nichts.

Aber Achtung: Damit es wirklich klappt, müssen die Beteiligten beim Eintritt der letzten Voraussetzung (meist der Grundbucheintrag) noch immer einig sein. Außerdem darf nur derjenige verfügen, der auch befugt ist – sprich: der wahre Eigentümer.

Das Ganze läuft unter dem schicken Titel „Grundsatz von Einigung und Eintragung“. Die Einigung = materielles Konsensprinzip, die Eintragung = formelles Eintragungsprinzip. Erst beides zusammen bringt die Rechtsänderung zum Leben. Und noch ein Detail: Die Eintragung selbst zaubert keine Rechtswirkungen herbei, sie ist nur Tatbestands- und Rechtsscheinsträger. Heißt: Ohne Einigung keine Wirkung.

Je nach Recht kommen manchmal noch Extras dazu. Beispiel Hypothek: Da brauchst Du zusätzlich einen Hypothekenbrief (§ 1116 BGB).

Übertragung

Jetzt das gleiche Spiel, nur mit dem Unterschied: Es geht nicht um die erste Begründung, sondern um die Weitergabe. Also: Eigentum an Grundstücken oder beschränkt dingliche Rechte werden ebenfalls nach dem Duo „Einigung + Eintragung“ (§ 873 BGB) übertragen.

Aber: Nicht jedes Recht lässt sich einfach weiterreichen wie ein Staffelstab. Der Nießbrauch (§ 1059 BGB) oder bestimmte Dienstbarkeiten (§ 1092 BGB) sind höchstpersönlich und damit nicht übertragbar.

Bei Hypotheken sieht es wieder besonders aus: Weil sie akzessorisch zur Forderung sind, wandern sie automatisch mit, wenn die Forderung abgetreten wird.

Und: Es gibt Sonderwege ganz ohne Grundbuch, z. B. bei der Erbfolge (§ 1922 BGB) oder bei der Zwangsversteigerung (§ 90 ZVG). Die Eintragung dient dann nur noch der Richtigstellung.

Aufhebung

Statt Konsens zwischen zwei Parteien reicht hier schon eine einseitige Aufgabeerklärung plus Löschung im Grundbuch (§§ 875 ff. BGB).

Aber: Wenn jemand ein Recht an diesem Recht hat (z. B. ein Pfandrecht), brauchst Du dessen Zustimmung (§ 876 BGB). Bei Hypotheken musst Du sogar zusätzlich das Okay des Eigentümers einholen.

Verzicht

Hier geht’s um die totale Aufgabe. Stell Dir vor, der Eigentümer sagt: „Mein Grundstück? Will ich nicht mehr.“ – Zack, § 928 BGB.

Und bei Grundpfandrechten musst Du unterscheiden: Bei Aufhebung erlischt das Recht. Beim Verzicht dagegen wandert es auf den Eigentümer über (§§ 1168, 1175 BGB). Damit verhinderst Du, dass nachrangige Rechte automatisch nach vorne rücken.

Inhaltsänderung

Das ist die Feinjustierung. Das Recht bleibt als solches bestehen, aber die Befugnisse ändern sich (§ 877 BGB). Klassisches Beispiel: Eine Kündigungsregelung wird angepasst. Und auch hier gilt wieder: Ohne Einigung und Eintragung im Grundbuch geht nichts.

Eigentumserwerb am Grundstück

Und jetzt zum Herzstück: Wie wird man überhaupt Eigentümer eines Grundstücks (§§ 873, 925 BGB)? Das BGB sagt: Zwei Schritte sind nötig – Einigung (Auflassung) und Eintragung.

Dingliche Einigung

Die nach § 873 BGB erforderliche Einigung ist wie die Einigung nach § 929 S. 1 BGB ein dinglicher Vertrag, heißt Auflassung und läuft nach § 925 BGB unter besonderen Regeln:

• Beide Parteien müssen gleichzeitig anwesend sein,
• und zwar vor einer zuständigen Stelle (meist beim Notar),
• außerdem sind Bedingungen und Befristungen tabu (bedingungsfeindlich).

Warum das? Stell Dir vor, A verkauft an B, aber mit der Bedingung: „Nur, wenn Schalke Meister wird.“ – so was geht halt nicht.

Die Wirksamkeit der Einigung ist unabhängig vom zugrundeliegenden Kausalgeschäft (z. B. Kaufvertrag gemäß § 433 Abs. 1 BGB in der Form des § 311b Abs. 1 BGB), das nennt man Abstraktionsprinzip.

Praktisch wird die Einigung immer beim Notar erklärt, und um die Interessen zu sichern, gibt es Instrumente wie die Auflassungsvormerkung oder die Einzahlung auf ein Notaranderkonto.

Eintragung ins Grundbuch

Ohne Grundbuch kein Eigentum. Punkt. Das Verfahren ist streng geregelt (GBO). Wichtige Voraussetzungen:

• Zuständigkeit des Amtsgerichts,
• ordentlicher Antrag und Eintragungsbewilligung,
• Voreintragung des Berechtigten,
• ggf. notwendige Genehmigungen (z. B. nach BauGB oder Ehegatteneinwilligung § 1365 BGB).

Und: Die Bewilligung ist nicht einfach ein „Rechtsgeschäft“ im BGB-Sinne, sondern eine verfahrensrechtliche Erklärung mit eigener Rechtsnatur.

Verfügungsberechtigung

Eigentlich darf nur der Eigentümer verfügen – es sei denn, er hat jemanden ermächtigt (§ 185 BGB).

Problematisch wird’s, wenn zwischen Einigung und Eintragung plötzlich ein Verfügungsverbot reinkracht. Genau da greift § 878 BGB: Wenn alles fix und fertig ist (außer der Eintragung), bleibt der Erwerb trotz späterer Beschränkung wirksam. Klingt fair, oder? Schließlich kann der Erwerber nichts dafür, dass das Grundbuchamt Zeit braucht.

Und jetzt wird’s spannend: In § 878 BGB steht wörtlich „der Berechtigte„. Aber was ist eigentlich mit jemandem, der gar nicht Eigentümer ist, aber dank § 185 Abs. 1 BGB ermächtigt wurde, über ein Grundstück zu verfügen? Fällt der auch unter den Schutzschirm des § 878 BGB – oder nicht? Stell Dir vor: A verkauft an B ein Grundstück. Die Auflassung läuft, und B bekommt sogar schon von A die Ermächtigung, vor seiner eigenen Eintragung über das Grundstück zu verfügen. Soweit so gut. Dann passiert Folgendes: Bs Anwartschaftsrecht wird gepfändet (§§ 857, 829 Abs. 1 ZPO). Zack – Verfügungsbefugnis weg! Genau hier stellt sich die Frage: Kann B sich trotzdem auf § 878 BGB berufen, um den Eigentumserwerb oder seine Verfügungsmacht zu retten?

• Die Rechtsprechung und ein Teil der Literatur halten die Norm eng: § 873 BGB setze voraus, dass der wahre Berechtigte (also der Eigentümer) im Grundbuch eingetragen sei – und der könne nun mal nachträglich in seiner Verfügungsmacht beschränkt werden. Deswegen: „Berechtigter“ im Sinne von § 878 BGB = nur der Eigentümer. Ergebnis: Für den bloß Ermächtigten gilt die Norm nicht. Klingt erstmal konsequent, oder? Aber …
• Die herrschende Literatur macht’s großzügiger: Sinn und Zweck von § 878 BGB ist doch, den Erwerber zu schützen, wenn er alles getan hat, was in seiner Macht steht. Da macht es keinen Unterschied, ob der Verfügende Eigentümer ist oder nur mit Ermächtigung handelt. Wer über § 185 Abs. 1 BGB ermächtigt ist, wird von der Rechtsordnung wie ein Berechtigter behandelt – warum sollte er also nicht auch unter § 878 BGB fallen? Außerdem geht es fast immer um eintragungsfähige Rechte. Das führt zur analogen Anwendung: Der Ermächtigte steht dem Berechtigten gleich.

Unstreitig ist die Sache übrigens dann, wenn der Rechtsinhaber selbst eingewilligt hat und erst danach in seiner Verfügung beschränkt wird (§ 185 Abs. 2 BGB). Da greift § 878 BGB jedenfalls analog – hier sind sich alle einig.

§ 892 BGB regelt dagegen den Gutglaubenserwerb, also den Erwerb vom Nichtberechtigten, wenn das Grundbuch also einen falschen, aber glaubwürdigen Eindruck macht.

Rechtsfolgen

Wenn alles klappt, bist Du Eigentümer. Mit dem Grundstück gehen automatisch auch die wesentlichen Bestandteile (§§ 93, 94 BGB) über – Haus, Garage, Bäume, you name it. Zubehör (§ 97 BGB) gibt’s im Zweifel gleich mit, weil das Grundstück ja wirtschaftlich „komplett“ sein soll.

Und ganz praktisch: Selbst wenn der Kaufvertrag wegen Formmängeln nichtig war, heilt die wirksame Auflassung samt Eintragung den Fehler (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).