Vormerkung

Stell Dir vor, Du kaufst ein Grundstück. Vertrag ist unterschrieben, Champagner kaltgestellt – und trotzdem gehört das Ding noch nicht Dir. Warum? Weil der ganze Spaß erst mit Auflassung und Eintragung ins Grundbuch wirksam wird. Bis dahin sitzt der Verkäufer noch am Steuer und könnte theoretisch fröhlich an jemand anderen verkaufen oder das Grundstück mit neuen Grundschulden belasten. Ziemlich unsicher, oder? Genau hier kommt die Vormerkung ins Spiel (§§ 883 ff. BGB).

Die Vormerkung ist quasi ein juristischer Platzhalter im Grundbuch. Sie sagt: „Halt, hier steht schon jemand Schlange – alle weiteren Verfügungen müssen sich bitte hinten anstellen!“ Damit schützt sie schuldrechtliche Ansprüche, die auf eine dingliche Rechtsänderung zielen – zum Beispiel deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Besonders wichtig ist die Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt). Sie sichert Dir als Käufer den Anspruch, tatsächlich Eigentümer zu werden. Daneben gibt’s noch Spezialformen, wie die Löschungsvormerkung (§ 1179 BGB), aber die sind eher Nischenprodukte.

Ohne Vormerkung hättest Du nach einem Grundstückskaufvertrag im schlimmsten Fall nur einen Schadensersatzanspruch (§§ 280, 283 BGB) – und der hilft Dir nichts, wenn der Verkäufer längst an einen anderen verkauft hat.

Die Vormerkung dreht das Spiel um: Sie macht nachträgliche Verfügungen des Verkäufers relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). „Relativ“ heißt: nur Dir gegenüber, nicht gegenüber der ganzen Welt. Sie sorgt dafür, dass Dein Recht im Grundbuch auch den richtigen Rang bekommt (§ 883 Abs. 3 BGB). Aber Achtung: Sie ist keine absolute Sperre fürs Grundbuch. Es können also durchaus noch Eintragungen passieren – sie wirken nur nicht gegen Dich.

Und was, wenn der Verkäufer pleitegeht? Auch hier bist Du mit Vormerkung safe. § 883 Abs. 2 S. 2 BGB i. V. m. § 106 InsO sagt: Dein Anspruch bleibt stehen, selbst gegen den Insolvenzverwalter. Man spricht hier von der Vollwirkung der Vormerkung. Praktisch heißt das: Du kannst Dein Eigentum aus der Insolvenzmasse herausverlangen. Ohne Vormerkung wärst Du nur ein weiterer Gläubiger in der Masse.

Und jetzt wird’s dogmatisch: Was ist die Vormerkung eigentlich für ein Tier? Kein reines Schuldrecht, denn sie wirkt dinglich. Aber auch kein echtes dingliches Recht, weil sie immer an einen schuldrechtlichen Anspruch gekoppelt ist. Die h. M. (und Rspr.) sagt daher: Die Vormerkung ist ein Sicherungsmittel eigener Art mit dinglicher Wirkung. Ein Zwitter eben. Das hat Folgen, z. B. für die analoge Anwendung von §§ 823, 1004, 894 BGB.

Ganz wichtig: Die Vormerkung lebt und stirbt mit dem Anspruch (Akzessorietät). Gibt’s keinen wirksamen Anspruch – keine Vormerkung. Wird der Anspruch erfüllt – Vormerkung erlischt. Beispiel: Die Auflassungsvormerkung erledigt sich automatisch, wenn Du als Eigentümer im Grundbuch stehst. Knifflig wird’s, wenn Anspruch und Vormerkungsgläubiger plötzlich in einer Person zusammenfallen (Stichwort Konfusion, z. B. durch Erbschaft). BGH sagt: Vormerkung futsch. Teile der Lit. halten dagegen: Warum soll man die günstige Vormerkungsposition verlieren, wenn sie noch Nutzen hat? Ein Dauerstreit, der sich im Examen super für Meinungsstreit-Fragen eignet.

Und was ist keine Vormerkung? Widerspruch (§ 899 BGB): Der wehrt sich gegen eine falsche Grundbuchlage. Vormerkung hingegen schaut in die Zukunft und sichert den künftigen Grundbuchstand. Veräußerungsverbote (§§ 135 ff. BGB): Die können auch rein schuldrechtlich wirken und brauchen oft gar keinen Eintrag. Vormerkung dagegen ist ohne Grundbuch gar nicht denkbar.

Ersterwerb

Für die Auflassungsvormerkung brauchst Du:

• Einen wirksamen, vormerkungsfähigen Anspruch (dingliche Rechtsänderung).
• Eine Bewilligung des Betroffenen oder eine einstweilige Verfügung (§ 885 BGB). Auch ein vorläufig vollstreckbares Urteil kann reichen (§ 895 ZPO).
• Eintragung ins Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB).
• Berechtigung desjenigen, der die Vormerkung einträgt.

Und ja, auch künftige oder bedingte Ansprüche können vorgemerkt werden (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB). Aber nur, wenn schon ein“sicherer Rechtsboden“ da ist – sprich: nicht völlig in der Schwebe. Beispiel: Ein unwiderrufliches notarielles Kaufangebot reicht, eine bloße Erberwartung nicht.

Auch spannend: Kann man eine Vormerkung gutgläubig erwerben? Die Rspr. sagt im Prinzip ja, wenn man auf den Rechtsschein des Grundbuchs vertraut (§§ 892, 893 BGB analog). Aber Achtung: Gutgläubigkeit hilft Dir nicht, wenn der gesicherte Anspruch überhaupt nicht existiert – hier schlägt die Akzessorietät wieder zu. Voraussetzungen dafür:

• Bestehen eines zu sichernden Anspruchs: Der gute Glaube an das Bestehen des gesicherten Anspruchs wird – anders als beim Erwerb einer Verkehrshypothek (§ 1138 Alt. 1 BGB) – nicht geschützt.
• Rechtsgeschäftlicher Erwerb des Anspruchs durch ein Verkehrsgeschäft: also insbesondere nicht im Wege der einstweiligen Verfügung.
• Gutgläubigkeit des Erwerbers hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden im Zeitpunkt des Eintragungsantrags, auch bei künftigen oder bedingten Ansprüchen.
• Unrichtigkeit des Grundbuchs und Legitimation des Verfügenden daraus.
• Keine Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs.

Zweiterwerb

Das Gesetz schweigt sich zur Übertragbarkeit der Vormerkung aus. Blöd? Nicht wirklich, denn das System liefert uns die Lösung: Die Vormerkung hängt als unselbstständiges Nebenrecht an der Forderung, die sie absichert. Und wenn Nebenrechte wandern, dann eben nach § 401 BGB analog. Bedeutet konkret: Tritt jemand seinen schuldrechtlichen Anspruch nach § 398 BGB ab, dann geht die Vormerkung automatisch als Anhängsel mit. Eigenständig kannst Du sie also nicht verschieben – das würde sonst zu einer ungewollten Doppelung der Rechtsposition führen.

Heißt auch: Wo die Forderung nicht abtretbar ist (z. B. wegen § 399 BGB), da bleibt auch die Vormerkung kleben. Und weil sie eben kein eigenständiges Recht ist, kannst Du sie auch nicht isoliert verpfänden oder pfänden (§ 851 ZPO, § 1274 Abs. 2 BGB).

Praktisch: Wenn die Vormerkung (mit der Forderung im Gepäck) übertragen wurde, kann dieser Übergang auch ins Grundbuch eingetragen werden – und damit ist das Grundbuch gleich wieder richtiggestellt.

Jetzt wird’s spannend: Stell Dir vor, eine Vormerkung ist eigentlich gar nicht wirksam entstanden. Kann dann der Erwerber des Anspruchs trotzdem im guten Glauben auch die Vormerkung bekommen (gutgläubiger Zweiterwerb)? Hier musst Du genau unterscheiden:

• Forderung existiert gar nicht: Kein Anspruch = keine Vormerkung. Punkt. Ein gutgläubiger Erwerb scheidet aus, weil die Vormerkung ohne Forderung keinen Sinn macht. Anders als bei der Hypothek gibt’s hier auch keine „forderungslose“ Konstruktion, die man retten könnte (sowas wie § 1138 Alt. 1 BGB fehlt).
• Forderung besteht, aber die Vormerkung ist aus anderen Gründen nicht entstanden – hier streiten sich Literatur und Rechtsprechung:
  • Ablehnende Ansicht: § 892 BGB schützt nur echte rechtsgeschäftliche Erwerbe. Die Vormerkung wandert aber bei Forderungsabtretung kraft Gesetzes nach § 401 BGB – und nicht durch ein dingliches Geschäft. Außerdem fehlt es am Publizitätsakt (Eintragung ins Grundbuch, Hypothekenbrief), der sonst den Rechtsschein für den gutgläubigen Erwerb trägt. Und ehrlich gesagt: Brauchen wir überhaupt einen gutgläubigen Vormerkungserwerb? Die Vormerkung soll ja nur die kurze Zeit bis zur Eintragung überbrücken und gerade nicht beliebig verkehrsfähig sein.
  • BGH und h. M. dagegen: Doch, geht! Sie argumentieren funktional. Der Erwerb läuft mittelbar über ein Rechtsgeschäft (Abtretung der Forderung). Und wenn der Rechtsnachfolger sich auf die Eintragung im Grundbuch verlässt, die den Vormerkungsberechtigten ausweist, dann wird damit ein Vertrauenstatbestand geschaffen. Warum also den Gutglaubensschutz verweigern? Die Lösung: § 893 Alt. 2 BGB, der wiederum auf § 892 verweist, wird herangezogen. Beispiel: V ist gar nicht Eigentümer, verkauft aber an K und lässt zugunsten des K eine Vormerkung eintragen. K tritt seine Rechte an den gutgläubigen D ab. Später stellt sich heraus, dass E der wahre Eigentümer ist und erwirkt einen Widerspruch. D wird trotzdem als Eigentümer eingetragen. Ergebnis? E kann von D Berichtigung verlangen (§ 894 BGB). Ob D Eigentum erlangt, hängt davon ab, ob er die Vormerkung gutgläubig erwerben konnte.

Wirkungen

Nun schauen wir uns die Wirkungen der Vormerkung an.

Schutz gegen Zwischenverfügungen

Die Vormerkung sichert den Anspruch auf ein dingliches Recht, aber sie wird selbst nicht automatisch zum Vollrecht. Anders als das Anwartschaftsrecht beim Eigentumsvorbehalt muss noch eine Verfügung des Schuldners folgen.

Und hier liegt der Clou: Wenn der Schuldner in der Zwischenzeit an einen Dritten verfügt, wäre der Erwerb des Berechtigten eigentlich blockiert. § 883 Abs. 2 BGB sagt aber: solche „vereitelnden“ oder „beeinträchtigenden“ Zwischenverfügungen sind relativ unwirksam – also unwirksam gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

Beispiel: V verkauft an K, lässt eine Vormerkung eintragen, bestellt aber danach eine Hypothek zugunsten der Bank und übereignet das Grundstück an D. Gegenüber K sind beide Verfügungen unwirksam – seine Position bleibt sicher.

Anspruch gegen den Zwischenerwerber

Eine Vormerkung sperrt das Grundbuch nicht. Also kann ein Dritter eingetragen werden. Dann ist der Schuldner aber formal nicht mehr in der Lage, die erforderlichen Erklärungen abzugeben. Lösung: § 888 Abs. 1 BGB. Der Vormerkungsberechtigte kann vom Zwischenerwerber die Zustimmung zur Eintragung verlangen. Beispiel: Wieder unser Klassiker mit V, K und D. K kann von V weiter die Auflassung verlangen und von D zusätzlich die Zustimmung nach § 888 BGB.

§ 888 BGB gilt sogar analog, wenn die Vormerkung gutgläubig erworben wurde, aber der wahre Berechtigte später ins Grundbuch kommt. Gleiches gilt, wenn die Vormerkung zu Unrecht gelöscht wurde.

Aber Moment mal, was ist denn eigentlich der Unterschied zwischen § 888 und § 894 BGB? Auf den ersten Blick sehen beide Normen ähnlich aus: Beide drehen sich darum, dass das Grundbuch etwas anderes behauptet, als die Rechtswirklichkeit tatsächlich hergibt. Aber der Teufel steckt im Detail – und da unterscheiden sich § 888 und § 894 BGB ganz gewaltig.

• § 894 BGB ist das „Korrekturwerkzeug“ fürs Grundbuch. Er greift, wenn das Grundbuch objektiv falsch ist – also wenn da ein Recht drinsteht, das in Wirklichkeit gar nicht besteht, oder wenn der Falsche als Berechtigter eingetragen ist: Der eingetragene, aber nicht (mehr) Berechtigte muss der Berichtigung zustimmen. Beispiel: E ist Eigentümer, aber im Grundbuch steht D drin. E sagt: „Moment mal, liebes Grundbuch, Du erzählst Unsinn!“ Also klagt er gegen D auf Zustimmung zur Berichtigung nach § 894 BGB. Kurz: § 894 BGB ist auf die objektive Grundbuchunrichtigkeit zugeschnitten.
• Jetzt zu § 888 BGB. Hier ist die Lage anders: Das Grundbuch ist formal gar nicht falsch. Der Zwischenerwerber steht völlig zu Recht drin. Trotzdem verhindert seine Eintragung, dass der Vormerkungsberechtigte zu seinem Recht kommt. Und damit das nicht schiefgeht, springt § 888 BGB ein: Er verschafft dem Vormerkungsberechtigten einen Hilfsanspruch gegen den Eingetragenen. Der Zwischenerwerber muss mitwirken und der Eintragung des Vormerkungsberechtigten zustimmen. Beispiel: V verkauft an K, eine Vormerkung wird eingetragen. Danach überträgt V das Grundstück an D, der brav im Grundbuch landet. Grundbuch objektiv richtig – aber K hängt in der Luft. Lösung: K kann von D nach § 888 BGB die Zustimmung zur Eintragung verlangen. Kurz: § 888 BGB ist kein „Berichtigungsanspruch“, sondern ein „Durchsetzungshelfer“ für den Vormerkungsberechtigten.

Natur der Zustimmung

Hier streitet die Literatur: Manche sagen, der Schuldner verfüge als Nichtberechtigter, also brauche es eine Zustimmung nach § 185 BGB. Die h. M. sieht das entspannter: § 883 Abs. 2 BGB zeigt schon, dass der Schuldner kraft gesetzlicher Ermächtigung verfügt. Also reicht die Zustimmung nach § 19 GBO.

Einwendungen des Zwischenerwerbers

Der Zwischenerwerber ist nicht völlig schutzlos: Persönliche Einreden (z. B. Zurückbehaltungsrechte wegen Verwendungsersatz) darf er geltend machen. Außerdem alle Einreden, die auch dem Schuldner gegen den Anspruch zustehen.

Beispiel: V tritt zurück. Ist der Rücktritt wirksam, ist auch die Vormerkung weg. Dann hat der Dritte keine Verpflichtung mehr, auch wenn V vorher verurteilt wurde.

Schutz des Erwerbs durch Vormerkung

Die spannende Frage: Schützt die Vormerkung auch gegen spätere Bösgläubigkeit? Eine Ansicht: Nein. Die Vormerkung sichert nur gegen Zwischenverfügungen, nicht gegen Erwerbshindernisse. § 892 Abs. 2 BGB ist abschließend. Die h. M. sagt: Doch! Die Vormerkung muss den Erwerber so stellen wie beim bedingten Erwerb nach § 161 BGB. Spätere Bösgläubigkeit darf nicht schaden.

Schutz gegen Vermietung/Verpachtung

Beispiel: V verkauft an K, trägt eine Vormerkung ein, vermietet das Haus danach an M. K wird später Eigentümer und verlangt von M die Räumung. Jetzt prallt § 883 Abs. 2 BGB auf § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“).

• Pro analoge Anwendung § 883 Abs. 2 BGB: Die Vormerkung soll den Erwerber vor allen Beeinträchtigungen schützen, auch durch Mietverträge. Warum sollte ein Mieter besser geschützt sein als ein Nießbraucher?
• Gegenansicht (BGH und viele Autoren): Nein, Vermietung ist keine Verfügung über das Eigentum. Eigentum geht ungehindert über, nur mit „Gepäck“ des Mietvertrags. Außerdem hat der Erwerber Ausgleichsansprüche gegen den Verkäufer.