So, jetzt geht’s ans Eingemachte: der Maklervertrag. Auch er gehört zu den Tätigkeitsverträgen. Das Besondere: Der Auftraggeber verspricht dem Makler Kohle – meist als Provision –, wenn dieser ihm entweder die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachweist (das ist dann der Nachweismakler) oder gleich selbst beim Vermitteln hilft (Vermittlungsmakler, § 652 Abs. 1 BGB). Das Ganze hat vor allem bei Immobilien, Wohnungen, Versicherungen und Krediten dicke Praxisrelevanz. Und trotzdem? Das BGB hält sich hier ziemlich bedeckt – geregelt ist das Ganze nur sehr rudimentär in den §§ 652 ff. BGB.
Im HGB gibt’s ergänzende Regeln für den Handelsmakler (§§ 93 ff. HGB). Aber Vorsicht: Die gelten nur für die gewerbsmäßige Vermittlung von Verträgen über Waren, Wertpapiere und vergleichbare Handelsgeschäfte (§ 93 Abs. 1 HGB). Sobald’s um Grundstücke, Wohnungen oder Geschäftsräume geht, greift das HGB nicht mehr (§ 93 Abs. 2 HGB). Da bleibt es bei den eher mageren Vorschriften aus dem BGB.
Allgemeines
Der Gesetzgeber hat den Maklervertrag als einseitig verpflichtend ausgestaltet. Das heißt: Der Makler muss nicht tätig werden, geschweige denn Erfolg bringen. Das Risiko, dass trotz aller Mühe kein Hauptvertrag zustande kommt, liegt also beim Makler. Auf der anderen Seite ist der Auftraggeber zur Provisionszahlung verpflichtet – aber nur, wenn durch die Maklerleistung tatsächlich ein Hauptvertrag geschlossen wird (§ 652 Abs. 1 BGB).
Kein Provisionsbetrag vereinbart? Kein Problem. § 653 BGB springt ein: Dann gilt eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn man die Maklerleistung üblicherweise nur gegen Bezahlung erwarten darf. Die Höhe bestimmt sich dann nach § 653 Abs. 2 BGB – ähnlich wie bei Dienst- und Werkverträgen.
Ein Maklervertrag kann auch konkludent zustande kommen. Aber die Rechtsprechung ist da zurückhaltend: Wer einfach nur bei einem Makler nach Angeboten fragt, hat damit noch keinen Provisionsvertrag geschlossen. Man darf nämlich davon ausgehen, dass der Makler zunächst nur für den Verkäufer tätig wird.
Spannend: Wenn ein Verbraucher einen Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) oder über Fernkommunikationsmittel (§ 312c BGB) schließt, hat er ein Widerrufsrecht (§ 312g BGB). Besonders relevant bei Online-Immobilienportalen.
Grundsätzlich ist keine Form nötig. Aber es gibt Ausnahmen. Grundstücksgeschäfte: Bei speziellen Konstellationen kann § 311b Abs. 1 BGB analog gelten, wenn die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers zu stark beschnitten wird. Wohnungsmaklerverträge: brauchen Textform (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG). Wohnungs- und Einfamilienhauskäufe: Seit 23.12.2020 muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB).
Pflichten des Auftraggebers
Die Hauptpflicht: Provision zahlen, wenn ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt und die Maklerleistung dafür ursächlich war. Kein Hauptvertrag = keine Provision. Auch nicht, wenn der Vertrag wegen Anfechtung ex tunc wegfällt (§ 142 BGB).
Wichtig: Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, den Hauptvertrag überhaupt abzuschließen. Aber wenn er das Ganze grob treuwidrig vereitelt, kann der Makler Schadensersatz nach § 280 BGB verlangen.
Und: Der Hauptvertrag muss mit einem Dritten zustande kommen. Wird der Makler selbst Vertragspartner, gibt’s keine Provision.
Pflichten des Maklers
Eigentlich: keine. Der Makler ist zur Tätigkeit nicht verpflichtet. Aber: Nebenpflichten aus § 242 BGB gibt’s trotzdem. Er muss die Interessen seines Auftraggebers im Rahmen des Zumutbaren wahren, also richtig informieren, beraten und nichts verschweigen. Verstöße führen zu Schadensersatz (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB).
Bei groben Pflichtverletzungen kann der Provisionsanspruch sogar ganz weg sein (§ 654 BGB analog). Beispiel: Erzählt der Makler etwas über das Objekt, ohne sich die Fakten gesichert zu haben, verletzt er seine Pflichten. Gibt er nur Infos des Verkäufers weiter, darf er sich darauf verlassen – solange er diese nicht als eigene Angaben verkauft.
Besonderheit: Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keinen anderen Makler einzuschalten. Dann hat der Makler im Gegenzug eine gewisse Tätigkeitspflicht. Aber trotzdem: Es bleibt bei der Konstruktion, dass Provision nur im Erfolgsfall fließt.
Sonderformen
Es gibt auch Sonderformen eines Maklervertrages:
Darlehensvermittlung
Sie sind besonders geregelt in §§ 655a-655e BGB. Hier gelten verbraucherschützende Vorschriften, strenge Formanforderungen (Schriftform) und ein besonders enger Rahmen für die Entstehung des Vergütungsanspruchs. Wichtig: Provision gibt’s erst, wenn das Darlehen tatsächlich ausgezahlt wurde und keine Widerrufsrechte mehr bestehen.
Wohnungsvermittlung
Die Wohnungsvermittlung ist geregelt im WoVermittG. Stichwort: Bestellerprinzip – zahlt also der, der den Makler auch beauftragt (§ 2 WoVermittG).
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser: Neu seit 2020 (§§ 656a-656d BGB). Einheitliche Regeln, Textformerfordernis und hälftige Teilung der Maklerkosten, wenn beide Seiten beauftragen (§ 656c BGB).
Heiratsvermittlung
Die Heiratsvermittlung steht tatsächlich im BGB (§ 656 BGB). Aber: Hier handelt es sich nur um eine Naturalobligation. Das bedeutet: Der Ehemakler kann sein Geld nicht einklagen – aber was schon gezahlt wurde, gibt’s auch nicht zurück. Heute praktisch kaum noch relevant, höchstens für analoge Fälle wie Partnervermittlung. Online-Partnerbörsen fallen übrigens nicht darunter.