Mietvertrag

Allgemeines Mietrecht

Fangen wir vorne an: Der Mietvertrag hat ein klares Markenzeichen – es geht immer um die zeitweise Überlassung einer Sache (§ 90 BGB). Dafür zahlt der Mieter die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Wichtig: „Sache“ heißt eben Sache – also ein körperlicher Gegenstand. Alles andere, zum Beispiel rein digitale Güter, fällt da erstmal raus.

Früher hat man sich bei Software damit beholfen, dass nur die auf einer CD oder DVD gespeicherte Standardsoftware als „vermietbar“ galt. Klingt im Zeitalter von Cloud, Streaming & Co. ziemlich altbacken, oder? Deshalb hat der Gesetzgeber nachgebessert: § 548a BGB erklärt, dass die Mietregeln für Sachen auch auf digitale Produkte (§ 327 Abs. 1 BGB) anwendbar sind. Aber Achtung: Sobald ein Verbraucher mit einem Unternehmer einen Mietvertrag über digitale Produkte schließt, haben die §§ 327 ff. BGB Vorrang (§ 578b BGB).

Jetzt zum Grundcharakter: Ein Mietvertrag ist – wie Kauf oder Werkvertrag – ein gegenseitiger Vertrag (§§ 320 ff. BGB). Nur: Hier geht’s nicht um einmal „Geld gegen Ware“, sondern um eine Beziehung auf Zeit. Das Mietverhältnis ist also ein klassisches Dauerschuldverhältnis.

Warum das Ganze so wichtig ist? Naja, Wohnen betrifft jeden. Vor allem beim Wohnraum kann man die soziale Dimension nicht übersehen. Der Mieter hängt existenziell an seiner Wohnung – und steht damit strukturell schwächer da als der Vermieter. Ähnlich wie beim Verhältnis Arbeitnehmer & Arbeitgeber. Deshalb haben wir ein ganzes Paket an Sondervorschriften für Wohnraummiete (§§ 549 ff. BGB). Kernidee: Schutz des Mieters.

Abschluss und Wirksamkeit des Mietvertrages

Grundsätzlich läuft’s nach den allgemeinen Regeln über Rechtsgeschäfte (§§ 104 ff. BGB). Das heißt: Auch ein Mietvertrag kann nichtig sein – zum Beispiel, wenn er ein Gesetz verletzt (§ 134 BGB) oder sittenwidrig ist (§ 138 BGB).

Nutzt man ein Musterformular, dann greifen zusätzlich die AGB-Regeln (§§ 305 ff. BGB).

Besonderheit bei Verbrauchern: Ist der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer, haben wir einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB). Dann schaut man in §§ 312-312h BGB. Aber: Bei Wohnraummietverträgen gibt’s deutliche Einschränkungen (§ 312 Abs. 4 BGB). So gilt das Widerrufsrecht (§ 312g BGB) praktisch nur dann, wenn die Wohnung ohne Besichtigung angemietet wurde. Da das aber extrem selten vorkommt, spielt Widerruf bei Wohnraummiete kaum eine Rolle.

Zur Form: Grundsätzlich braucht ein Mietvertrag keine besondere Form. Ausnahme: Es gibt Sonderregeln bei Wohnraummietverhältnissen.

Dann noch das AGG-Thema: Der Vermieter darf bei Vertragsabschluss nicht diskriminieren. Allerdings gilt das Benachteiligungsverbot (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG) nur für Massengeschäfte oder Fälle, in denen die Person des Mieters keine Hauptrolle spielt. Bei kleinen privaten Vermietern (unter 50 Wohnungen) greift das AGG meist gar nicht – außer, es geht um Rasse oder ethnische Herkunft (§ 19 Abs. 2 AGG). Da gilt null Toleranz. Auch § 19 Abs. 3 AGG erlaubt gewisse Unterschiede (z. B. für soziale Durchmischung), aber eben nicht auf Basis von Herkunft oder Rasse. Und wenn Vermieter und Mieter auf demselben Grundstück wohnen, dann gilt das AGG oft gar nicht (§ 19 Abs. 5 AGG).

Pflichten des Vermieters

Gebrauchsgewährung

Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Sache ermöglichen (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Sache = körperlicher Gegenstand. Ob beweglich (Auto) oder unbeweglich (Wohnung) ist egal.

Er muss die Sache nicht selbst besitzen – auch Untermiete geht.

Praktisch: Gebrauchsgewährung heißt meist, der Mieter bekommt den unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB). Manchmal reicht auch Zugänglichkeit, z. B. bei Werbeflächen.

Gebrauchsüberlassung und Erhaltung

Die Sache muss in brauchbarem Zustand überlassen werden – und das bleibt auch so während der Mietzeit. Das ist die berühmte Gebrauchserhaltungs­pflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Konkret: Der Vermieter darf die Nutzung nicht stören, muss Störungen Dritter abwehren (z. B. laute Nachbarn) und manchmal aktiv handeln. Beispiele: Gasherd anschließen, Kabel verlegen, Parabolantenne anbringen – das sind typische Fälle, in denen der Mieter einiges verlangen darf.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Klassiker im Mietrecht: Wer streicht die Wände? Grundsätzlich: Reparaturen sind Sache des Vermieters. Aber die Pflicht ist abdingbar. Meist wird das über Schönheitsreparaturklauseln geregelt. Der BGH sagt: Grundsätzlich ok, wenn’s fair läuft. Aber: Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird, darf der Vermieter die Renovierungspflicht nicht komplett auf den Mieter schieben – außer, er bietet einen Ausgleich. Sonst: Klausel unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB). Folge: Dann muss der Vermieter selbst ran (§ 306 Abs. 2 BGB). Und wenn der Mieter trotzdem renoviert hat, kann er Geld zurückfordern (§§ 280, 812 BGB).

Konkurrenzschutz

Bei Gewerberäumen darf der Vermieter nicht einfach einen Konkurrenten im selben Haus reinsetzen – das folgt schon ohne ausdrückliche Vereinbarung aus dem Vertrag. Tut er’s doch, liegt ein Mangel vor (§§ 536 ff. BGB).

Sonstige Pflichten

Der Vermieter muss auch Wasser, Strom, Heizung sicherstellen, die Betriebskosten tragen (außer sie sind wirksam umgelegt, § 556 BGB), Schutzpflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) beachten und Aufklärungspflichten einhalten.

Außerdem: § 539 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter ein Wegnahmerecht – Beispiel: Ein Waschbecken, das der Mieter eingebaut hat, gehört zwar automatisch dem Vermieter (§§ 946, 94 BGB), aber der Mieter darf es beim Auszug wieder mitnehmen.

Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel

Normalerweise läuft bei Pflichtverletzungen das allgemeine Leistungsstörungsrecht (§§ 280 ff. BGB). Beim Mietrecht ist das aber speziell: Bei Mängeln gelten die Sonderregeln §§ 536 ff. BGB.

Sachmangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab: Vertrag – objektive Kriterien – Verkehrsanschauung. Wichtig: Unerhebliches zählt nicht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).

Mängel können auch aus äußeren Umständen kommen: Baustellenlärm? Kann ein Mangel sein. Konkurrenzschutzverletzung? Ebenfalls. Rauchverbot in Gaststätten dagegen: kein Mangel.

Rechtsmangel

Liegt vor, wenn ein Dritter Rechte hat, die den Mieter in der Nutzung behindern (§ 536 Abs. 3 BGB). Klassiker: Doppelvermietung.

Zugesicherte Eigenschaft

Wenn der Vermieter etwas garantiert, haftet er verschuldensunabhängig (§ 536 Abs. 2 BGB).

Rechte des Mieters

Liegt ein Mangel vor, bestehen folgende Rechte:

• Mängelbeseitigung: Primäranspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
• Minderung (§ 536 BGB): Kraft Gesetzes, in angemessener Höhe und kein Verschulden nötig. Maßstab: Bruttomiete. Bereits gezahlt? Dann Rückzahlung nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
• Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB): Unterscheidung nach anfänglichem Mangel (verschuldensunabhängig), nachträglichem Mangel oder Verzug (bei Vertretenmüssen). Auch Mangelfolgeschäden (also insbesondere Körper- und Sachschäden infolge des Mangels) sind abgedeckt.
• Aufwendungsersatz (§ 284 BGB, § 536a Abs. 2 BGB): z. B. Umzugskosten oder selbst bezahlte Reparaturen. Vorschuss analog § 637 Abs. 3 BGB möglich.
• Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 Abs. 1 BGB): Nur in Ausnahmefällen.
• Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Wenn die Sache unbrauchbar ist.

Alle Rechte bestehen nebeneinander: Minderung + Schadensersatz + Kündigung können gleichzeitig greifen.

Ausschluss der Haftung

Kennt der Mieter den Mangel schon beim Vertragsschluss oder übersieht ihn grob fahrlässig, ist er raus (§ 536b BGB) – außer, der Vermieter hat arglistig gehandelt (§ 536d BGB). Nimmt der Mieter die Sache vorbehaltlos, gilt dasselbe.

Spätere Duldung von Mängeln führt aber nicht automatisch zum Ausschluss – nur unter den engen Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB).

Einen weitere Ausschlussgrund enthält § 536c Abs. 2 BGB – die unterlassene Mängelanzeige.

Ein vertraglicher Ausschluss ist grundsätzlich zulässig, unterliegt aber aus Gründen des Mieterschutzes gewissen Grenzen. Bei AGB gilt: Die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB) ist in AGB abdingbar. Da die Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB eine Kardinalpflicht (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB) darstellt, kann die Haftung für Schäden aufgrund nachträglicher Mängel (§ 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB) dagegen zumindest in Mietverträgen über Wohnraum auch bei leichter Fahrlässigkeit nicht wirksam ausgeschlossen werden. Bei Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit wäre ein solcher Ausschluss ohnehin schon nach § 309 Nr. 7a BGB unzulässig.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters verjährt nach allgemeinen Regeln (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Das Mietrecht sieht in § 548 BGB zwar auch eine spezielle Verjährungsfrist von sechs Monaten vor – sie gilt aber nicht für die Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter.

Konkurrenzen

Stell Dir vor: Du hast eine Wohnung gemietet, und schon beim Einzug merkst Du, dass irgendwas nicht stimmt. Vielleicht ist die Heizung tot, vielleicht hat die Wohnung statt der versprochenen 100 m² nur 80 m². Klar, das ist ein Mangel. Aber jetzt wird’s spannend: Greift das Mietrecht mit seinen Gewährleistungsvorschriften (§§ 536 ff. BGB) oder das allgemeine Leistungsstörungsrecht? Kurz: Wer hat Vorrang – die Spezialregeln fürs Mieten oder die allgemeinen Paragrafen?

Alles dreht sich um den Moment, in dem Du die Wohnung tatsächlich bekommst, also die Schlüsselübergabe. Vorher? Da gelten noch die allgemeinen Regeln. Danach? Dann schlagen die §§ 536 ff. zu. Aber: Diese Unterscheidung ist nur ein Leitfaden. Wenn’s sonst zu schrägen Ergebnissen käme, wird auch mal abgewichen. Jura wäre ja sonst langweilig.

Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums

Du dachtest, die Wohnung hat 120 m², in Wirklichkeit sind’s nur 90. Das ist einerseits ein Mangel (§§ 536 ff.), andererseits ein Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft. Kannst du also den Mietvertrag anfechten?

Vor Übergabe: klar, geht. Nach Übergabe: umstritten. Die herrschende Meinung sagt zwar: Ja, auch dann. Aber Achtung: Die Gewährleistungsvorschriften enthalten ja Ausschlüsse (§§ 536b, 536c). Die darfst Du nicht einfach über die Hintertür des § 119 Abs. 2 BGB aushebeln. Deshalb gilt: Nach Übergabe verdrängen die §§ 536 ff. BGB die Anfechtung wegen Irrtums.

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Ganz anders bei der arglistigen Täuschung. Hat der Vermieter Dich vorsätzlich veräppelt (§ 123 BGB), kannst Du auch nach Übergabe anfechten. Warum? Weil Täuschung Dein Entscheidungsrecht schützt – ob Du den Vertrag überhaupt schließen wolltest. Die Kündigung nach § 543 BGB dagegen setzt an der Leistungspflicht an. Unterschiedliche Baustellen also. Und die Wirkung ex tunc bleibt bestehen – beim Mietvertrag gibt’s keinen Grund, sie zu beschneiden. Das hat der BGH ausdrücklich so entschieden.

Leistungsverweigerungsrecht

Die Miete ist zwar kraft Gesetz gemindert (§ 536 BGB), aber Du kannst zusätzlich die Zahlung zurückhalten, bis der Vermieter nachbessert. Das ist § 320 BGB. Kleiner Haken: Das Zurückbehaltungsrecht entsteht erst, wenn Du den Mangel angezeigt hast (§ 536c Abs. 2 BGB analog).

Beispiel: Mieter M zahlt monatlich, stellt aber nach Einzug fest: Die Heizung ist kaputt. Darf er die gesamte Miete zurückhalten? Problem: Miete ist „vorleistungspflichtig“ (§ 556b Abs. 1 BGB). Klingt so, als wäre § 320 BGB gesperrt. Die herrschende Meinung sagt aber: Nein, das Leistungsverweigerungsrecht bleibt. § 556b BGB will nur die Fälligkeit festschreiben, nicht das Zurückbehaltungsrecht killen. Ergebnis: M darf die Miete zurückhalten.

Anfängliche Unmöglichkeit

Ein Dauerbrenner: Was ist, wenn die Wohnung von Anfang an einen unbehebbaren Mangel hat? Beispiel: Räume sind wegen Bauvorschriften gar nicht als Arztpraxis nutzbar.

Nach § 536a Abs. 1 BGB haftet der Vermieter verschuldensunabhängig. Nach § 311a Abs. 2 BGB dagegen nur, wenn er das Hindernis kannte oder hätte kennen müssen. Klingt widersprüchlich.

Lösungsvorschläge: Entweder man dehnt die strenge Haftung des § 536a BGB auch auf die Zeit vor der Übergabe aus. Oder man legt § 311a Abs. 2 BGB so aus, dass eine Garantiehaftung greift. In beiden Fällen: Vermieter haftet – basta.

Culpa in contrahendo

Hat der Vermieter bei Vertragsverhandlungen Mist erzählt („Die Wohnung ist kernsaniert!“ – in Wahrheit Schimmel deluxe), dann gilt: Nach Übergabe richtet sich alles ausschließlich nach §§ 536 ff. BGB. C. i. c.-Ansprüche sind verdrängt. Vor Übergabe dagegen: c. i. c. bleibt im Rennen.

Störung der Geschäftsgrundlage

Wenn es um einen Mangel geht ist, tritt § 313 BGB zurück – dann sind §§ 536 ff. BGB zuständig.

Anders, wenn’s nicht direkt um die Mietsache geht: Beispiel Ladenlokal im Einkaufszentrum, das niemand besucht. Kein Mangel, sondern vielleicht Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der BGH sagt: Umsatzrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Ausnahme nur, wenn der Vermieter selbst unternehmerisches Risiko übernimmt.

Corona-Fälle: Kein Mangel, weil die Räume an sich benutzbar sind. Aber: § 313 BGB kommt ins Spiel. Der Gesetzgeber hat sogar eine Vermutung eingeführt (Art. 240 § 7 EGBGB). Trotzdem prüfen Gerichte streng: Anpassung ja, Kündigung nein.

Delikt neben Mietrecht

Mietrecht schließt Deliktsrecht nicht aus. Klassiker: Der betrunkene Hausmeister repariert unsauber die Balkonbrüstung, Mieter stürzt ab. Vertraglicher Anspruch nach § 536a Abs. 1 BGB scheitert an § 536c Abs. 2 BGB (weil Mangel nicht angezeigt). Deliktischer Anspruch (§ 823 oder § 831 BGB) bleibt aber bestehen. Mitverschulden des Mieters wird natürlich angerechnet.

Pflichten und Haftung des Mieters

Zahlung der Miete

Die Miete muss gezahlt werden (§ 535 Abs. 2 BGB), egal ob Du die Wohnung nutzt oder nicht.

Ausnahme: Wenn der vereinbarte Zweck vom Vermieter mitgetragen wird (z. B. Fensterplatz für den Karnevalszug, der dann ausfällt). Streit: § 326 Abs. 1 oder § 313 BGB? Tendenz: eher § 313 BGB. Corona? Gleiches Spiel: kein Unmöglichkeit, nur § 313 BGB.

Die Miete kann auch in Naturalien oder Dienstleistungen gezahlt werden (Hausmeistertätigkeit, warum nicht).

Die Höhe ist frei verhandelbar – bis die Sondervorschriften greifen:

• Mietpreisbremse (§ 556d BGB): max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Gebieten. Rüge des Mieters nötig, sonst nix mit Rückforderung. Verfassungsmäßig laut BVerfG.
• Mietendeckel Berlin? Tot. BVerfG hat ihn 2021 kassiert, weil das Land keine Kompetenz hatte.

Mieterhöhungen

Die Voraussetzungen sind in den §§ 557 ff. BGB geregelt. Abgesehen von Staffel- und Indexmieten gibt es drei Wege: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) mit Kappungsgrenze (20 % / 15 %). Umlage von Modernisierungskosten (§ 559 BGB), max. 8 %. Verteilung gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB).

Außerdem gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Erhöhungen – außer bei Betriebskosten.

Weitere Pflichten

Obhutspflichten: Mängel melden (§ 536c BGB), sorgsam behandeln, sonst Schadensersatz. Vertragsgemäßer Gebrauch: Rauchen in der Wohnung erlaubt, auf dem Balkon nur, solange es andere nicht unzumutbar stört. Untervermietung: nur mit Erlaubnis oder berechtigtem Interesse (§ 553 BGB). Schönheitsreparaturen: Wenn vereinbart, Pflicht des Mieters. Verweigert er beim Auszug, gibt’s Schadensersatz statt Leistung (§§ 280, 281 BGB). Rückgabe: Schlüssel und Zubehör abgeben (§ 546 BGB). Tut er das nicht: Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) plus ggf. Schadensersatz.

Beendigung des Mietverhältnisses

Ein Mietverhältnis kann auf verschiedenen Wegen enden: Entweder läuft die vereinbarte Zeit ab, oder eine der Parteien kündigt. Das gilt grundsätzlich für alle Mietverträge (§ 542 BGB). Bei Wohnraum kommen noch die speziellen Vorschriften aus den §§ 568 ff. BGB hinzu. Wenn Du und Dein Vertragspartner euch einig seid, könnt ihr den Vertrag natürlich jederzeit auch per Aufhebungsvertrag beenden – einfach, unkompliziert, ohne dass das Gesetz im Weg steht.

Kündigen ist ein Gestaltungsrecht. Das heißt: Du erklärst einfach einseitig, dass Du aus dem Vertrag raus willst, und die Kündigung wird wirksam, sobald sie der anderen Partei zugeht. Meist braucht es weder einen Grund noch eine bestimmte Form – außer bei Wohnraum, da hat der Gesetzgeber ein paar Einschränkungen eingebaut. Man unterscheidet zwei Arten der Kündigung: ordentlich und außerordentlich. Normalerweise dürfen beide Seiten kündigen – Mieter wie Vermieter.

Ordentliche Kündigung

Wenn der Mietvertrag „auf unbestimmte Zeit“ läuft, kannst Du grundsätzlich jederzeit kündigen, ohne einen Grund nennen zu müssen (§ 542 Abs. 1 BGB). Bei Wohnraum gibt es aber einige Hürden, die Du beachten musst.

Wichtig: Immer die Kündigungsfrist einhalten! Damit hat die andere Partei Zeit, sich auf das Ende des Mietverhältnisses einzustellen. Für Wohnraum ist die Frist in § 573c BGB geregelt, für Grundstücke, Räume, Schiffe oder bewegliche Sachen in § 580a BGB.

Außerordentliche Kündigung

Manchmal geht es schneller: Außerordentliche Kündigungen sind möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das Recht besteht bei befristeten und unbefristeten Mietverträgen, setzt aber immer einen konkreten Anlass voraus. Wenn kein solcher Grund existiert, schaut das Gesetz unter Umständen, ob die Kündigung als ordentliche umgedeutet werden kann (§ 140 BGB). Die Gerichte sind dabei eher zurückhaltend.

Bei befristeten Verträgen mit fester Laufzeit oder abweichender Kündigungsfrist kann es trotzdem Gründe für eine außerordentliche Kündigung geben. Die Vorschriften sind verstreut, aber das Prinzip ist einfach: Wer vorzeitig raus will, muss einen besonderen Grund haben. Beispiele: Mietverträge über mehr als 30 Jahre (§ 544 BGB). Untervermietung wird verweigert (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Vermieter modernisiert oder erhöht die Miete (§§ 555e, 561 BGB). Tod des Mieters (§§ 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564, 580 BGB)

Bei der außerordentlichen Kündigung bei unbefristeten Verträgen greift § 543 Abs. 1 BGB: Jede Partei kann fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Also wenn es unter Abwägung aller Interessen einfach nicht geht. Beispiele für einen wichtigen Grund (§ 543 Abs. 2 BGB und § 569 BGB): Mieter kann die Wohnung nicht nutzen oder verliert Teile des Mietgebrauchs – also z. B. bei Mängeln. Vermieter kann sich nicht auf den Vertrag verlassen, weil der Mieter die Wohnung vernachlässigt oder unbefugt Dritten überlässt. Mieter zahlt zwei Monate Miete nicht oder über zwei Termine hinweg einen erheblichen Teil der Miete. Es gibt Ausnahmen: Wird der Rückstand vor der Kündigung bezahlt, entfällt das Kündigungsrecht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Bei Wohnraum sind weitere Einschränkungen nach § 569 Abs. 3 BGB zu beachten. Wenn der Grund in einer Pflichtverletzung liegt, braucht es meist eine Abmahnung oder Fristsetzung. In bestimmten Fällen kann die aber entfallen.

Beendigung durch Zeitablauf

Hat der Vertrag eine feste Laufzeit, endet er automatisch mit Ablauf (§ 542 Abs. 2 BGB), sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Eine Verlängerung kann ausdrücklich sein oder stillschweigend – zum Beispiel, wenn der Mieter nach Ablauf einfach weiternutzt und keine Partei innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB).

Während der vereinbarten Mietzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung bleibt aber erlaubt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Mietverhältnisse über Wohnraum

Wenn’s ums Mieten geht, startet man ganz klassisch mit den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts in den §§ 535 ff. BGB. Die gelten nämlich auch für Wohnraummietverhältnisse – das stellt § 549 Abs. 1 BGB klar. Aber: Weil Wohnraum nun mal was ganz Besonderes ist (Stichwort Lebensmittelpunkt), hat der Gesetzgeber in den §§ 550 ff. BGB noch ein eigenes Schutzpaket geschnürt, das vor allem den Mieter im Blick hat.

Allerdings ist dieser Schutz nicht grenzenlos. § 549 Abs. 2, Abs. 3 BGB grenzt ihn für bestimmte Konstellationen ein. Typische Ausnahmen sind zum Beispiel: die Vermietung „auf Zeit“ für nur vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), Wohnraum, den öffentliche oder soziale Träger extra für Leute mit dringendem Wohnbedarf anmieten (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und schließlich Studenten- oder Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 3 BGB). Auch Werkmietwohnungen (§§ 576 ff. BGB) haben noch mal ihr eigenes Regelwerk.

Schriftform beim Mietvertrag

Jetzt wird’s formal: Stell Dir vor, Vermieter V und Mieter M schließen einen Mietvertrag über fünf Jahre. Super – aber wehe, sie packen das Ganze nicht in die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform (§ 126 BGB). Dann ist die lange Laufzeit futsch. § 550 BGB sagt: Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag trotzdem – aber nur auf unbestimmte Zeit. Heißt: Beide Seiten können dann ordentlich kündigen.

Warum der Aufwand? Ganz einfach: Falls die Immobilie den Eigentümer wechselt, tritt der Käufer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Damit er auch weiß, worauf er sich da einlässt, muss es klare schriftliche Unterlagen geben. Außerdem soll die Schriftform die Parteien selbst vor unüberlegten Langfristbindungen und späteren Streitigkeiten schützen.

Kleiner, aber feiner Unterschied zu § 125 BGB: Der ganze Vertrag ist nicht unwirksam, nur die Vereinbarung über die Laufzeit. Vor Ablauf eines Jahres nach Einzug darf trotzdem niemand kündigen (§ 550 S. 2 BGB).

Und Achtung in der Praxis: Schriftformheilungsklauseln („Wir bessern Formfehler später nach und schließen damit die Kündigungsmöglichkeit aus“) hat der BGH für unwirksam erklärt. Der § 550 BGB ist zwingendes Recht. Nur über den Umweg von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann es im Einzelfall passieren, dass sich jemand nicht auf den Formmangel berufen darf – etwa wenn die Änderung nur zu seinen Gunsten war.

Mietsicherheiten

Fast jeder Mietvertrag hat’s drin: eine Kaution. Und genau da greift § 551 BGB als Mieterschutz. Maximal drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) darf der Vermieter verlangen. Mehr ist nicht drin, alles darüber hinaus ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam – zumindest der überschießende Teil.

Beispiel: Mieter M zahlt bei 490 Euro Monatsmiete brav 1.470 Euro Kaution (3 Monatsmieten). Zusätzlich verlangt V noch eine Bürgschaft vom Vater. Geht das? Nein. Die Bürgschaftsverpflichtung ist unwirksam, die Kaution selbst bleibt aber wirksam. Nach Auszug kann M die Kaution zurückfordern – aber nicht sofort. Die Rechtsprechung gibt Vermietern 3-6 Monate Zeit, um zu prüfen, ob noch Forderungen offen sind. Erst danach ist die Kaution fällig.

Wichtig: Das Ganze gilt nur für Wohnraum. Bei Grundstücken oder Geschäftsräumen ist § 551 BGB nicht anwendbar (§ 578 Abs. 1 BGB).

Vermieterpfandrecht

Stell Dir vor, der Mieter bringt Möbel, Geräte oder sogar sein Auto in die gemietete Wohnung bzw. Garage. Zack – schon hängt da ein gesetzliches Pfandrecht des Vermieters dran, falls der Mieter mit seinen Pflichten nicht nachkommt. Das Ganze nennt sich Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB).

In der Praxis spielt es bei Wohnraum allerdings kaum eine Rolle – da ist die Kaution der „Star“. Ganz anders bei Gewerbemieten: Dort kann das Pfandrecht richtig relevant werden.

Was fällt drunter? Alles, was der Mieter in die Wohnung einbringt. Ein Sofa, ein Fahrrad, sogar ein Auto in der Garage. Nicht aber Forderungen oder ein Sparbuch, selbst wenn es zu Hause rumliegt. Eigentum muss beim Mieter liegen – wobei sogar das Anwartschaftsrecht bei Eigentumsvorbehalt reicht.

Und: Ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts? Nope, das geht hier nicht. Beispiel: Mieter M hat sich von einem Freund eine Musikanlage ausgeliehen. Mangels § 562 ABs. 1 S. 1 BGB ist mangels Eigentums des M kein Pfandrecht des Vermieters an der Anlage entstanden. Es könnte zwar nach § 1207 BGB gutgläubig vom Vermieter erworben worden sein, allerdings betrifft die Verweisungsnorm § 1257 BGB nur Pfandrechte, die kraft Gesetzes schon „entstanden“ sind. Beim gutgläubigen Erwerb geht es ja aber gerade erst um die Frage der Entstehung des Pfandrechts.

Das Pfandrecht gilt nur für pfändbare Sachen. Dinge des täglichen Lebens, die nach §§ 811 ff. ZPO unpfändbar sind (z. B. Fernseher, Waschmaschine), bleiben tabu.

Erfasst werden alle Forderungen aus dem Mietverhältnis – Miete, Nebenkosten, Schadensersatz. Nur zukünftige Forderungen (über ein Mietjahr hinaus) sind ausgeschlossen.

Und natürlich erlischt das Pfandrecht auch wieder – zum Beispiel, wenn alle Forderungen erfüllt sind oder die Sachen rechtmäßig entfernt werden. Für den Vermieter gibt’s noch ein Selbsthilferecht (§ 562b BGB): Er darf die Entfernung von Sachen verhindern – im Zweifel auch mit Gewalt, aber bitte verhältnismäßig.

Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, stellt sich die Frage: Wer macht weiter? Das Gesetz sagt: Ehegatte, Lebenspartner oder sonstige Haushaltsangehörige treten automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Auch eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zählt dazu. Wer das nicht will, hat ein Widerspruchsrecht innerhalb eines Monats.

Der Vermieter wiederum darf kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund liegt (§ 563 Abs. 4 BGB), etwa finanzielle Leistungsunfähigkeit.

Sind mehrere Mitmieter vorhanden, läuft das Ganze mit den Überlebenden weiter (§ 563a BGB). Und wenn niemand „privilegiert“ eintritt, übernehmen die Erben – beide Seiten können dann mit Monatsfrist kündigen (§ 564 BGB).

Kauf bricht nicht Miete

Das wohl bekannteste Mieterschutz-Schlagwort: Verkauf der Wohnung bedeutet nicht, dass der Mieter rausfliegt. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber automatisch in den Mietvertrag ein. Der Mieter bleibt also geschützt.

Wichtig: Die Wohnung muss dem Mieter schon übergeben worden sein, bevor der Verkauf durchgezogen wird.

Der Erwerber übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten, inklusive der Kaution (§ 566a BGB). Falls der alte Vermieter die Kaution verschlampt hat, haftet der neue trotzdem – allerdings kann er sich beim alten Regress holen.

Der bisherige Vermieter haftet außerdem eine Zeit lang mit (§ 566 Abs. 2 BGB) – wie ein Bürge.

Besondere Schutzregeln sichern zudem sowohl den Erwerber (z. B. gegen Vorausabtretungen durch den alten Vermieter, § 566b BGB) als auch den Mieter (z. B. Schutz vor doppelten Zahlungen, § 566c BGB).

Kündigungsschutz

Hier schlägt der soziale Mieterschutz in den §§ 568 ff. BGB so richtig durch. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt – deshalb darf der Vermieter nicht einfach „nach Lust und Laune“ kündigen.

Form: Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Ein Telefonanruf reicht also nicht.

Ordentliche Kündigung: Der Vermieter braucht ein „berechtigtes Interesse“ (§ 573 BGB). Typische Fälle: Mieter zahlt nicht oder verletzt sonstige Pflichten. Eigenbedarf für sich oder Angehörige. Wirtschaftliche Verwertung ist sonst unzumutbar blockiert.

Die Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab: je länger das Mietverhältnis, desto länger die Frist – bis zu 9 Monate. Für den Mieter bleibt es bei 3 Monaten (§ 573c BGB).

Außerordentliche Kündigung: Bei gravierenden Fällen (Gesundheitsgefahren durch Schimmel, massiver Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens) geht auch eine fristlose Kündigung (§§ 543, 569 BGB). Aber: oft muss vorher eine Frist gesetzt oder abgemahnt werden.

Spannend war die Sonderregel in der Corona-Krise (Art. 240 § 2 EGBGB): Mietrückstände zwischen April und Juni 2020 durften nicht zur Kündigung führen. Die Zahlungspflicht blieb aber bestehen.

Leasing

Leasing ist so ein Vertragstyp, der im Gesetz nirgends als eigener Paragrafenschinken steht. Juristisch würde man sagen: gesetzlich nicht typisiert. Praktisch fühlt er sich aber verdächtig nach Miete an – nur eben mit ein paar Extras, die das Ganze besonders spannend machen.

Und weil die Praxis immer gern Ordnung hat, unterscheidet man zwei Hauptsorten: Operatingleasing und Finanzierungsleasing.

Operatingleasing

Beim Operatingleasing geht’s im Kern um eine zeitlich recht kurze Überlassung. Stell Dir vor: Du mietest nicht nur eine Sache, sondern der Leasinggeber will mit genau diesem Gegenstand mehrfach Geld verdienen. Er kauft sich also z. B. eine Maschine, verleiht die nacheinander an verschiedene Leute und holt sich so seinen Kaufpreis wieder rein. Vom Gedanken her passt das super ins normale Mietrecht, §§ 535 ff. BGB greifen hier also ganz entspannt.

Finanzierungsleasing

Beim Finanzierungsleasing sieht’s anders aus: Der Leasinggeber will seine Kosten schon durch eine Überlassung wieder drin haben. Das heißt: Du als Leasingnehmer zahlst über die Raten praktisch den kompletten Kaufpreis ab – auch wenn Du die Sache am Ende nicht zwingend kaufen musst. Oft bekommst Du aber ein Ankaufsrecht, manchmal sogar die Pflicht, das Ding zu übernehmen (§ 506 Abs. 2 BGB lässt grüßen).

Das ist also ziemlich nah am Ratenkauf dran. Die Rechtsprechung legt zwar grundsätzlich Mietrecht zugrunde, schaut sich aber genau an, wie die Interessenlage im Einzelfall aussieht.

Und: Während das Operatingleasing fast nur im B2B-Bereich rumturnt, findest Du das Finanzierungsleasing auch bei Verbrauchern, vor allem bei Autos. Dann zieht § 506 BGB: Verbraucherkreditrecht und Widerrufsrecht nach §§ 495 ff. BGB inklusive.

Leasing als Dreiecksbeziehung

Leasing läuft meistens nicht zwischen nur zwei Leuten ab, sondern als klassische Dreiecksnummer.

Typisch: Du (Leasingnehmer) willst eine Maschine. Der Leasinggeber kauft die Maschine beim Lieferanten. Der Leasinggeber gibt sie Dir gegen Raten weiter.

Es gibt auch das Eintrittsmodell: Du schließt selbst mit dem Lieferanten einen Kaufvertrag, gleichzeitig tritt der Leasinggeber an Deine Stelle und übernimmt diesen Vertrag. Ergebnis: auch hier wieder die berühmte Dreipersonenkiste.

Nicht vergessen: Beim Herstellerleasing (klassisch im Kfz-Bereich) ist es keine echte Dreierkonstellation, weil der Hersteller direkt als Lieferant und Leasinggeber auftritt.

Abtretungskonstruktion

Das Spannende am Leasing: Der Leasinggeber will nix mit Mängeln am Hut haben. Deshalb schließt er regelmäßig seine mietrechtliche Gewährleistung (§§ 536 ff. BGB) aus und tritt dir stattdessen die kaufrechtlichen Ansprüche gegen den Lieferanten ab.

Und keine Sorge: § 309 Nr. 8 BGB (Klauselverbote) blockt das nicht. Auch § 307 BGB kippt die Konstruktion nicht, weil die Risikoaufteilung ziemlich fair ist.
Knifflig wird’s, wenn du Verbraucher bist. Dann könnte man denken: „Moment, § 476 BGB (Umgehungsverbot) könnte doch greifen!“ Aber der BGH sagt: nö, das passt schon. Dein Schutz kommt über § 307 BGB rein, wenn die abgetretenen Ansprüche in Wirklichkeit leer laufen.

Einwendungsdurchgriff

Jetzt der Clou: Angenommen, die Leasingsache hat Mängel. Du darfst zwar gegen den Lieferanten vorgehen (§§ 434 ff. BGB). Aber kannst Du auch einfach Deine Leasingraten beim Leasinggeber zurückhalten?

Ein Teil der Literatur sagt: klar, § 506 i. V. m. §§ 358 ff. BGB (verbundene Verträge) machen’s möglich.

Der BGH dagegen bremst: Leasing sei kein verbundener Vertrag, weil Du formal ja nur mit dem Leasinggeber einen Vertrag hast. Das überzeugt viele nicht, denn wirtschaftlich hängst Du trotzdem in einer Aufspaltung. Aber gut – der Streit bleibt.

Wenn die §§ 358 ff. BGB nicht ziehen, kommt die alte BGH-Lösung ins Spiel: Du musst erst gegen den Lieferanten klagen und ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten. Erst dann darfst Du die Leasingraten gegenüber dem Leasinggeber einstellen. Der Rücktritt beim Lieferanten zieht nämlich den Boden unter dem Leasingvertrag weg – Geschäftsgrundlage ade! Ergebnis: Rücktritt auch vom Leasingvertrag, Rückabwicklung nach §§ 346 ff. BGB. Du kriegst deine Raten zurück, musst aber für die gezogenen Nutzungen zahlen.

Pacht

Kommen wir zur Pacht. Klingt nach Bauernhof, stimmt oft auch, geht aber weiter. Gesetzlich gibt’s den allgemeinen Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) und die Landpacht (§§ 585 ff. BGB).

Der Clou: Anders als beim Mietvertrag darfst Du beim Pachtvertrag nicht nur die Sache nutzen, sondern auch deren Früchte ziehen (§ 99 BGB). Also: Äpfel vom Baum, Eier aus dem Stall oder Kohle aus der Erde. Und auch Rechte können „verpachtet“ werden – zum Beispiel ein Fischereirecht oder ein Patent. In der Praxis wichtig: Unternehmenspacht.

Pflichten des Verpächters

Der Verpächter muss Dir die Sache überlassen und die Fruchtziehung ermöglichen. Klar, er muss den Gegenstand auch in brauchbarem Zustand halten (§ 581 Abs. 2 i. V. m. § 535 BGB). Geht was schief, hast Du Gewährleistungsrechte.

Aber: Das Risiko, ob die Ernte üppig oder mager ausfällt, liegt bei Dir. Schlechte Apfelernte? Pech gehabt, keine Pachtminderung.

Besonderheit beim Inventar (§ 582 BGB): Ab Übernahme bist Du für den Erhalt zuständig. Wenn Inventar aber ohne Dein Verschulden kaputtgeht, muss der Verpächter ersetzen.

Pflichten des Pächters

Du zahlst die Pacht (§ 581 Abs. 1 S 2 BGB). Eine Nutzungspflicht gibt’s grundsätzlich nicht, außer die Parteien haben’s vereinbart (z. B. bei umsatzabhängiger Pacht). In der Landpacht bist Du allerdings zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verpflichtet (§ 586 Abs. 1 S. 3 BGB).

Du darfst die Sache nur vertragsgemäß nutzen und nicht einfach an Dritte weitergeben (§ 540 BGB). Übernutzst Du die Früchte (also „Raubbau„), darf der Verpächter kündigen.

Außerdem hat der Verpächter ein gesetzliches Pfandrecht an deinen eingebrachten Sachen (§ 562 BGB analog). Du wiederum kannst ein Pfandrecht am Inventar geltend machen (§ 583 BGB).

Beendigung

Bei der Beendigung schaut man ins Mietrecht (§ 581 Abs. 2 BGB). Grundsätzlich: Kündigung formlos möglich – außer bei der Landpacht (§ 594f BGB verlangt Schriftform).

Kündigungsfristen stehen in § 584 BGB, für Landpacht in § 594a BGB.

Und Achtung: Manche außerordentliche Kündigungen sind ausgeschlossen (§ 584a BGB), z. B. beim Tod des Pächters.

Leihe

Und zum Schluss: die Leihe (§§ 598 ff. BGB). Die Idee ist simpel: jemand überlässt Dir eine Sache unentgeltlich. Juristisch: ein unvollkommen zweiseitiger Vertrag. Klar, Du hast Pflichten (z. B. Rückgabe), aber kein echtes Gegenseitigkeitsverhältnis wie bei der Miete.

Pflichten des Verleihers

Der Verleiher muss Dir die Sache zum Gebrauch überlassen – aber nicht pflegen oder instand halten. Kein Vergleich zur Miete. Deshalb auch: Haftung nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit (§ 599 BGB). Das gilt sogar für Schutzpflichten und kann auf Deliktsebene durchschlagen.

Für Mängel haftet der Verleiher grundsätzlich gar nicht, außer er handelt arglistig (§ 600 BGB).

Pflichten des Entleihers

Du musst die Sache sorgsam behandeln, normale Erhaltungskosten tragen (§ 601 BGB) und sie bei Ende zurückgeben (§ 604 BGB). Wenn Du die Sache schrottest oder verlierst, haftest Du voll nach §§ 280 ff. BGB – und hier gibt’s keine Haftungsprivilegierung wie beim Verleiher.

Beispiel: Du leihst Dir ein Rad, stellst es unverschlossen ab, es wird geklaut. Zack – Schadensersatzpflicht.

Beendigung und Verjährung

Die Leihe endet mit Zeitablauf (§ 604 Abs. 1 BGB) oder wenn der Zweck erreicht ist (§ 604 Abs. 2 BGB). Ist nix vereinbart, kann der Verleiher jederzeit zurückfordern (§ 604 Abs. 3 BGB). Außerdem gibt’s die außerordentliche Kündigung (§ 605 BGB).

Besonderheit: Ansprüche aus der Leihe verjähren superfix in sechs Monaten (§ 606 BGB). Damit Du nicht auf dumme Gedanken kommst, wird diese kurze Frist auch auf deliktische Ansprüche angewandt.