Stell Dir vor, Du bist Bauherr und willst endlich loslegen. Fundament raus, Wände hoch, Dach drauf – das volle Programm. Und dann taucht die Gemeinde auf und sagt: „Momentchen mal! Wir haben hier vielleicht gleich einen neuen Plan – also bitte nichts anfassen.“ Genau dafür gibt’s im BauGB ein paar ziemlich wirkungsvolle Stoppschilder.

Fangen wir mit der Veränderungssperre an (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Die Gemeinde kann damit praktisch den Baustopp-Knopf drücken, wenn bereits ein Aufstellungsbeschluss für einen neuen Bebauungsplan existiert und wenn diese Planung gesichert werden muss. Klingt nach Bürokratie? Ist es auch. Aber eben eine, die ziemlich wirksam verhindert, dass Du Fakten schaffst, bevor die Gemeinde ihren Plan auf dem Tisch hat.

Das genügt der Gemeinde aber nicht immer. Wenn sie befürchtet, dass Dein Vorhaben die zukünftige Planung plattwalzen könnte, kann sie zusätzlich die Zurückstellung Deines Baugesuchs beantragen (§ 15 Abs. 1 S. 1 BauGB). Dann muss die Genehmigungsbehörde – ohne Diskussion – erstmal auf Pause drücken. Behörden lieben ihre Pausetasten.

Wichtig: Niemand verlangt, dass Du Eigentümer des Grundstücks bist. Du musst nicht mal irgendwas Eigentümerähnliches vorweisen (Art. 14 Abs. 1, 2 GG liefert da das Argument). Die Baugenehmigung ist nämlich ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Anders gesagt: Du darfst erstmal gar nichts und brauchst grundsätzlich eine Genehmigung, bevor irgendein Bagger warm läuft.

Anspruchsgrundlage

Du willst eine Baugenehmigung? Dann hältst Du Dich an § 73 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 LBO (im Saarland).

Formelle Erteilungsvoraussetzungen

Zunächst müssen die formellen Erteilungsvoraussetzungen vorliegen.

Zuständigkeit

Ja, das musst Du auch prüfen.

Sachlich hängt das Ganze an §§ 59 Abs. 1, 58 Abs. 1 S. 2 LBO i. V. m. § 178 Abs. 3 KSVG (im Saarland) – der gute alte Landrat als untere Bauaufsicht.

Und weil wir im Verwaltungsrecht nie ohne VwVfG auskommen: § 3 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG regelt die örtliche Zuständigkeit gleich mit.

Verfahren

Ohne Beteiligung nach § 71 LBO geht gar nichts.

Und die Gemeinde möchte selbstverständlich auch ein Wörtchen mitreden – das passiert über das gemeindliche Einvernehmen (§ 65 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 36 BauGB).

Form

Kurz und schmerzlos: ein Antrag nach § 69 Abs. 1 LBO.

Materielle Erteilungsvoraussetzungen

Nun zum Kern, den materiellen Erteilungsvoraussetzungen.

Genehmigungsbedürftigkeit

Wir müssen uns fragen, ob eine Genehmigungsbedürftigkeit vorliegt.

Genehmigungspflicht

Nach § 60 LBO brauchst Du die Genehmigung nur, wenn Du etwas errichten, ändern oder die Nutzung ändern willst – alles Tätigkeiten, für die grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich ist.

Eine reine Nutzungsintensivierung reicht da übrigens nicht. Wenn Du also einfach nur länger Party im Hobbyraum machst, ist das (leider) nicht genehmigungspflichtig.

Auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen sich natürlich an die öffentlich-rechtlichen Vorgaben (s. u.) halten (§ 60 Abs. 2 S. 1 LBO). „Genehmigungsfrei“ bedeutet also nicht „Mach, was Du willst“. Außerdem lassen sie auch die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt.

Bauliche Anlage

Damit die Geschichte läuft, brauchst Du eine bauliche Anlage im Sinne des § 2 Abs. 1 LBO. Das Ding muss entweder mit dem Boden verbunden sein oder so schwer sein, dass man es ohne technische Hilfsmittel nicht bewegt.

Und es muss aus Bauprodukten bestehen (§ 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO). Zeltstangen aus dem Baumarkt zählen nicht.

Keine Genehmigungsfreiheit

Das Vorhaben darf nicht genehmigungsfrei sein. Checkliste:

  • verfahrensfreie Vorhaben (§ 61 LBO)?
  • Bund-/Ländervorhaben (§ 62 LBO)?
  • Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO)?
  • fliegende Bauten (§ 77 LBO)?

Wenn überall ein „Nein“ steht, bist Du weiter drin.

Genehmigungsfähigkeit

§ 73 Abs. 1 S. 1 LBO sagt jetzt: Wenn Dein Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, die geprüft werden müssen, muss die Behörde die Genehmigung erteilen – denn dann ist das Vorhaben genehmigungsfähig. Klingt fair.

Genehmigungsverfahren

Im vereinfachten Verfahren (§ 64 LBO) werden nur bestimmte Vorschriften gecheckt. Alles andere bleibt außen vor. Wenn Dir das zu unübersichtlich ist, kannst Du per § 60 Abs. 3 Alt. 2 LBO ins volle Verfahren nach § 65 LBO wechseln (Umsteuerungsmöglichkeit) – da wird alles geprüft. Besonders bei Sonderbauten ist das relevant.

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

Willkommen im Herzstück. Zuerst schaust Du: Sind die §§ 29 ff. BauGB überhaupt einschlägig? Dabei hängt alles davon ab, wo Dein Grundstück liegt:

  • Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BauGB: Handelt es sich um eine bauliche Anlage, die bodenrechtlich relevant ist, also die Belange des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB berührt?
  • Beplanter Innenbereich (Vereinbarkeit mit § 30 BauGB): Liegt Dein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, dann volle Kraft voraus.
    • Wenn der Plan aber keine Festsetzungen zu Art (§§ 1, 2-14 BauNVO) oder Maß (vgl. § 16 BauNVO) der Nutzung enthält, haben wir nur einen einfachen Bebauungsplan. Dann greift § 30 Abs. 3 BauGB – und der schaut „im Übrigen“ (also soweit er keine eigenen Regelungen enthält) hilfesuchend zu den Planersatzvorschriften §§ 34, 35 BauGB, mit deren Hilfe wir ihn nun ergänzen:
      • Regelbebauung (Abs. 2 der §§ 2-9 BauNVO)
      • Ausnahmebebauung (Abs. 3 der §§ 2-9 BauNVO)
      • ungeschriebenes Erfordernis der Gebietsverträglichkeit (Abs. 1 der §§ 2-99 BauNVO)
      • Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 BauNVO)
  • Unbeplanter Innenbereich (Vereinbarkeit mit § 34 BauGB):
    • Der Klassiker – Innenbereich ja oder nein? Innenbereich liegt vor, wenn die Umgebung einen Bebauungszusammenhang bildet – also keine völlig vereinzelten Häuschen, sondern eine organische Siedlungsstruktur. Baulücken? Egal, solange der Gesamteindruck stimmt. Straßen können hingegen eine Zäsur bilden.
    • Dann geht’s noch um Art und Maß der Nutzung. Entspricht die Umgebung einem Baugebiet nach §§ 2-11 BauNVO? Wenn ja, gilt § 34 Abs. 2 BauGB als lex specialis (ansonsten greift § 34 Abs. 1 BauGB):
      • Art: Du prüfst einfach nach der BauNVO und fragst Dich, ob das Vorhaben danach zulässig wäre (faktisches Baugebiet). Hier muss auch die Gebietsverträglichkeit mit ins Visier genommen werden (Gebietsgewährleistungsanspruch).
      • Maß: Harmoniert Dein Baukörper mit dem „Rahmen“, den die Umgebung vorgibt (fügt es sich also ein in die Umgebung, § 34 Abs. 1 BauGB)? Keinen Gebietserhaltungsanspruch gibt’s dabei übrigens bei einer „Gemengelage„, denn § 34 Abs. 1 BauGB entfaltet nur partiellen Drittschutz im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes.
      • Abweichungen gem. § 34 Abs. 3, 3a BauGB beachten.
      • Innenbereichssatzungen gem. § 34 Abs. 4 BauGB beachten.
      • Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO): Keine unzumutbaren bodenrechtlichen Spannungen erzeugen, sonst heißt’s: „Zurück zum Architekten!“ – Die Rechtsprechung stellt heute übrigens darauf ab, dass Festsetzungen bzgl. der Art der baulichen Nutzung generell nachbarschützend sind (bodenrechtliche Schicksalsgemeinschaft).
  • Außenbereich (Vereinbarkeit mit § 35 BauGB): Der Außenbereich will frei bleiben. Das ist die Grundmelodie.
    • Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB): Landwirtschaft, öffentliche Versorgungseinrichtungen etc. – bereits zulässig, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
    • Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB): Schon ein Hauch von Beeinträchtigung reicht für ein „Nein“.
    • Öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB): Klassiker: Umwelt, Landschaft, Immissionen (also Rücksichtnahme).
    • Teilprivilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB): z. B. Bestandsschutz nach S. 1 Nr. 3 (Legalisierungswirkung der Baugenehmigung).
    • Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB)
  • Ausnahmen/Befreiungen (§ 31 BauGB): Ausnahmen stehen in BauNVO; Befreiungen in § 31 Abs. 2 BauGB. Grundzüge der Planung dürfen dabei nicht angekratzt werden. Ob die Umgebung das mitträgt, zeigt Dir das Einfügungsgebot aus § 34 Abs. 1 BauGB. Bei einem Dispens handelt es sich übrigens um eine zugelassene Abweichung von den Festsetzungen des B-Plans, die durch eine Einzelfallentscheidung vorgenommen wird.
  • Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO)
  • Planaufstellungsvorhaben (§ 33 BauGB): Der Antragsteller muss die zukünftigen Festsetzungen anerkennen.
  • Bestandsschutz (Art. 14 Abs. 1 GG): Was einmal legal errichtet wurde, darf grundsätzlich weiter genutzt werden – auch wenn heutiges Recht dagegen sprechen würde. Aber: Keine wesentlichen Nutzungsänderungen ohne Genehmigung. Und: überwirkender Bestandsschutz nur in echten Ausnahmefällen (anzunehmen, wenn der Schutz des vorhandenen Bestsandes einer baulichen Anlage ohne die gegenständliche Erweiterung leer liefe, weil die Ergänzung zur funktionsgerechten Nutzung der geschützten Anlage unabdingbar ist).
  • Gesicherte Erschließung: Ohne ordentliche Zufahrt (u. a.) bringt Dir das schönste Haus nichts.

Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

Alles, was Abstände, Standsicherheit, Brandschutz etc. betrifft: §§ 7, 8, 50, 85 LBO.

Öffentlich-rechtliche Vorschriften

Etwa Straßenrecht, Gaststättenrecht, Naturschutzrecht, Immissionsschutzrecht oder Denkmalschutzrecht – das volle Orchester hier kann mitspielen.