Stell Dir vor, Du sitzt in einer Klausur und vor Dir liegt eine dieser klassischen bauordnungsrechtlichen Verfügungen. Du weißt schon: die Sorte Schreiben, bei der das Bauamt nicht gerade um einen Kaffee bittet, sondern eher die Stirn runzelt. Damit Du das Ding sauber prüfst, brauchst Du wie immer drei Bausteine: eine taugliche Ermächtigungsgrundlage, formelle und materielle Rechtmäßigkeit.

Wenn alle drei sauber sitzen, halten wir eine rechtmäßige repressive Maßnahme in der Hand. Also gehen wir das Schritt für Schritt durch.

Ermächtigungsgrundlage

Bevor es richtig losgeht, prüfen wir wie gewohnt den Vorbehalt des Gesetzes (Art. 20 Abs. 3 GG). Heißt: Das Bauamt darf nur dann belastende Maßnahmen verhängen, wenn es dafür eine gesetzliche Grundlage gibt. Belastend? Klar – jede Verfügung, die in Rechte aus Art. 2 Abs. 1 GG oder sonstige Grundrechte eingreifen kann, ist belastend. Im Baurecht begegnen Dir dann meist drei Klassiker:

  • Stilllegungsverfügung (§ 81 Abs. 1 S. 1 LBO) – Stoppschild für rechtswidrige Bauarbeiten.
  • Nutzungsuntersagung (§ 82 Abs. 2 LBO) – Die Ansage: „Diese Nutzung? So nicht.“
  • Beseitigungsanordnung (§ 82 Abs. 1 LBO) – Abrissbirne für bauliche Anlagen, die materiell und formell auf wackligen Beinen stehen.

Je nachdem, welche dieser Maßnahmen die Behörde gewählt hat, setzt Du dort Deine Prüfungsschablone an.

Formelle Rechtmäßigkeit

Damit die Verfügung nicht schon an Formalia scheitert, geht’s weiter mit der formellen Rechtmäßigkeit.

Zuständigkeit

Sachlich zuständig ist im Saarland traditionell der Landrat als Untere Bauaufsichtsbehörde (§§ 89 Abs. 1, 58 Abs. 1 S. 2 LBO i. V. m. § 178 Abs. 2 KSVG).

Örtlich richtet sich das Ganze nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG – also dort, wo die Anlage steht oder genutzt wird.

Verfahren

Eine belastende Verfügung ohne vorherige Anhörung? Nur ausnahmsweise okay. Nach § 28 VwVfG muss die Behörde den Betroffenen grundsätzlich anhören. Vergisst sie’s? Kein Weltuntergang, denn § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG erlaubt die Nachholung bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens. Trotzdem sauber mitprüfen!

Form

Bauaufsichtliche Verfügungen müssen schriftlich erfolgen (§ 37 Abs. 2 S. 1 VwVfG) und mit einer tragfähigen Begründung versehen sein (§ 39 VwVfG). Fehlende oder dünne Begründung? Dann wackelt der Verwaltungsakt.

Materielle Rechtmäßigkeit

Hier entscheidet sich, ob die Maßnahme wirklich hält, was das Bauamt sich vorgestellt hat.

Tatbestandsvoraussetzungen

Nehmen wir die Nutzungsuntersagung nach § 82 Abs. 2 LBO als Beispiel.

Die setzt voraus, dass eine Anlage i. S. d. § 2 Abs. 1 LBO vorliegt: also etwas, das aus Bauprodukten besteht und mit dem Erdboden verbunden ist.

Wenn das sitzt, prüfst Du, ob die Nutzung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Und da kommt die berühmte Zweiteilung:

Formelle Illegalität

Formell illegal ist die Nutzung, wenn keine Baugenehmigung vorliegt, obwohl eine nach §§ 60 ff. LBO erforderlich wäre.

Wichtig: Eine bestehende Genehmigung deckt nur die Variationsbreite ab, die sie selbst vorgibt. Eine völlig neue Nutzungsart? Dafür bräuchtest Du eine neue Genehmigung. Die Frage stellt sich nur dann nicht, wenn wir lediglich eine Nutzungsintensivierung haben – also dieselbe Nutzung, nur stärker ausgeprägt.

Denk auch an die Ausnahmen in §§ 61 ff. LBO: Wenn eine Nutzung genehmigungsfrei ist, entfällt die formelle Illegalität.

Ob allein die formelle Illegalität ausreicht, hängt stark von der Art der Verfügung ab:

  • Stilllegungsverfügung: Formelle Illegalität reicht fast immer, weil nichts Substanzielles zerstört wird.
  • Beseitigungsanordnung (Abriss): Hier braucht es meist formelle und materielle Illegalität, weil der Eingriff massiv ist.
  • Nutzungsuntersagung: Strittig. Viele sagen: formelle Illegalität genügt, weil keine Substanz verloren geht und der Betroffene noch eine Genehmigung beantragen kann. Andere mahnen mit Verweis auf Art. 14 GG (Bestandsschutz), dass das zu kurz greift. Lösung: Situationsbezogen prüfen, ob die Untersagung eher wie eine Stilllegung (milder) oder wie ein faktischer Abriss (härter) wirkt. Stichwort: Ermessen und Verhältnismäßigkeit.

Materielle Illegalität

Jetzt wird’s bauplanungs- und bauordnungsrechtlich: Die Nutzung ist materiell illegal, wenn sie gegen Vorschriften des materiellen Baurechts verstößt (Abstandsflächen, Gebietsverträglichkeit, Brandschutz, Landesrecht, you name it).

Nur wenn sie nicht genehmigungsfähig wäre, liegt materielle Illegalität vor.

Richtiger Adressat

Adressaten können Handlungsstörer (also derjenige, der nutzt oder baut) oder Zustandsstörer (Eigentümer der Anlage) sein.

Die Behörde darf sich denjenigen aussuchen, der am effektivsten für die Gefahrenabwehr sorgt. Das ist keine reine Geschmacksache, sondern eine Ausprägung des Ord­nungs­rechts.

Ermessen

Bauordnungsrechtliche Verfügungen stehen im pflichtgemäßen Ermessen. Das betrifft sowohl das „ob“ als auch das „wie“ der Maßnahme. Die Rechtsprechung ist da deutlich: Im Regelfall soll die Behörde tätig werden, um den baurechtskonformen Zustand wiederherzustellen.

Wenn die Behörde aber über Jahre wegsieht, kann beim Bürger der Eindruck entstehen, das Ganze werde geduldet. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert aber mehr als nur ein Achselzucken der Verwaltung: Es braucht eine klare, aktive Duldung, die Art, Umfang und Zeitraum nennt. Eine rein faktische Untätigkeit reicht nie.

Verhältnismäßigkeit

Die Verfügung muss geeignet, erforderlich und angemessen sein. Bei Abrissverfügungen besonders streng prüfen, weil hier Eigentumspositionen ernsthaft tangiert werden.

Bestimmtheit

Nach § 37 Abs. 1 VwVfG muss die Verfügung klar und eindeutig formuliert sein. Der Betroffene muss ohne weiteres erkennen können, was er zu tun oder zu lassen hat.